老张的门店就在临沂北城，在这两年多了，真是见证了北城魔幻的三年

套用现在开盘的某项目广告语：XX只为少数人拥有。北城也是，真的只为少数人所拥有

北城的房价可以用田字来分类。以沂蒙路和南京路为十字轴。除了西南方向的大部分房产，其他区域价格居高不下。而且价格差距很大，有的地方是有价无市，有的地方是供不应求，有的地方是名声大于实际。咱今天就聊聊临沂这个三线城市为什么能够位居北上广深临五大城市

南京路以北的房价，以新房为主，均价在15000+，这部分区域房价高主要是因为地价高

南坊二期大部分土地都是这两年拍的，而且临沂的地王基本都是出在这里，而且整个区域是以大平方的改善型住宅为主，比如中南林樾、比如金泰锦府、比如金泰瑞府、就算是最近要开盘的中南、一梁、碧桂园这些楼盘，也大部分都是120平起步。包括最早售罄和交房的万城花开、博观新城这些，基本没有两室的产品，最小都是三室。一个是地价高、另一个是产品品质高，还有就是配套。六中、九中、十二中、朴园这些临沂响当当的学校都在二期开设分校，而且大部分都是九年制大面积的学校，再加上奥体中心、重新规划的道路以及市政公园。所以南坊二期的价格只会越来越高！当然也只会成为有钱人之间的击鼓传花。刚需客户不要考虑，也不要想。

另一个区域就是以沂龙湾为首的南坊老一期房子，这个区域也就金盾三小和实验中学因为学区，房价偏高，其他区域都是有价无市，虽然价格高，但是那边的房龄基本马上就十年以上了，甚至有的小区已经十年以上了，加上大部分小区之前都是小开发商开发，很多的户型、电梯、建筑质量、绿化、物业管理都有点不尽人意，加上房东报价又很高，我对于这个区域的看法，价格偏高、有价无市。整个区域属于标准的居住区，没有行政区也没有商业区，那么大的一片区域居然没有个一个商业综合体，周边的配套主要以小区的沿街商铺为主。而且小区的品质决定了价格，那一区域小区的品质还不够这个价格。但是那边区域二手房成交量还不错，就是价格悬殊很大。

最后的一个区域就是沂蒙路以东的行政区和商业区，这个区域比较复杂，既有高端住宅，又有刚需房，又有大型商业，又有临沂行政中心所在地。价格从均价12000到27000不等，既有三十五中、六中北校这样顶级学校又有十七中这种普通学校，所以价格差距大，也最难预测。不过总体来说，三十五中附近的单位房真的是有价无市，其实很多购房者都清楚，两百来平的房子，卖五六百万。真的价格太高了，所以公务员小区附近的小面积学区房比较畅销，大面积的房子，成交周期比较长。总体来说，这个区域的价格和南坊二期的价格很稳，在2020年整个临沂房价横盘甚至跌价的大环境下，依然那一区域有很多房源价格在上涨。当然这也和小区的品质以及周边配套有关

总体来说，临沂北城的房子，沂蒙路以东稳中有升，但是有价无市，除了个别小区以外，其他小区基本都在14000+这个还是高层价格，有这个价格还不如去罗庄或者河东买个洋房或者大平方的！沂蒙路以西，因为各种各样原因整体价格在下降，而且均价比兰山区的部分区域价格还低，刚需客户可以考虑下，毕竟市区的次新房，通达路以东的基本都在13000+甚至部分都15000+，难道买个北城不香嘛！

总归来说，南坊不适合刚需客户，毕竟同样价格可以去别的区域买个品质更好的小区，但是北城品质好的小区价格又太贵！

我是房产老张，专业从事房产行业，关注我的头条号，让买房卖房更简单舒心

我是蒙山沂水老汉。

临沂的二手房走势还是居高不下、交易量低。实事求是地讲，临沂二手房价格供应肯定受新房价格的影响，新房价格高了，二手房价格自然也高，新房价格如果能降下来，二手房价格肯定也会跟着下降，所以说二手房价格还是居高不下，这是很多临沂人的共同感受。

第一，为什么居高不下？北城新区的房子太炙手可热了，一个新楼盘，开盘就售罄，还要排队摇号，这样的火爆场面，价格能低吗，开发商很希望看到这样的局势，所以北城新区的土地非常抢手，一块地挂出来，众多开发商都去争抢，无论是本地的还是外地的，大的开发商纷纷来争取拿地。加上北城二期可用来开发的土地已经不多了，北城一期更是少之又少，剩下的土地就越来越是值钱，土地成本是新房价格成本的重头戏，地价这么高，房价怎会低？所以说北城新区的房价短时间内不会降下来，新房的价格也就难以下降了。

第二，为什么交易量低？北城新区的二手房，交易量没有想像的那么高，很多房子挂出来很久，也未能达成交易，原因还是价格太高的原因，对于刚需的购房者来讲，买北城新区的房子太不合算了，有老城区、河东区、罗庄区，只要位置不是很偏远，完全可以考虑。对投资者来讲，房价到了这个高度，担心自己买了，成为了最后一个接盘侠，砸在手里卖不出去了，得不偿失，所以他们也不想贸然去买，去当冤大头，这就导致了二手房成交量不高，当然还是价格惹的祸。

个人认为，短期内北城新区的二手房难以降下来，还会继续这么维持和胶着，但是成交量也不会太高，少量的房子在变更流动。

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现在南坊二手房陆续掉价的，也卖不动，我们小区周边房产中介都加业主，我看他们发的朋友圈，现在有的报价一万出点头，天天发房源有的都大半年了也卖不出去，没那么火。去年估计二手房都一万五+，说实在的，不要买二手房，二手房有的离婚卖房的有的住着不舒心卖的，反正是有问题的，买的住着也不舒服的。买新房吧，不过南坊新房炒的高，要不去河东，罗庄看看吧

房价上涨的一个很重要原因就是学区房政策，根据今年的中高考情况，根据现在入学政策调整情况，前期一些因为学区而虚高的小区房价可能会受到一些影响。

北城房价现在是真高，以后真不好说。呵呵。。。

大部分阴跌，五洲湖片区 三十五中片区 还是没降吧！个别二手房价格代表不了全部